Il Mercato immobiliare e creditizio da Numana alle Marche, i dati

Gli interventi per stabilizzare l’economia italiana, un aumento della disoccupazione, il timore di un aggravio fiscale sugli immobili ma, soprattutto, la diminuzione della concessione del credito da parte delle banche sono stati gli elementi più determinanti nel rallentamento delle dinamiche immobiliari nella seconda parte del 2011. L’incertezza che ha connotato il comportamento dei potenziali acquirenti subito dopo l’estate, ha continuato ad influenzare il mercato immobiliare anche nei mesi successivi.

Il secondo semestre del 2011, infatti, si chiude con un ulteriore ribasso delle quotazioni immobiliari. Ad essere colpiti in particolare sono stati coloro che hanno avuto necessità di ricorrere ad un mutuo per l’acquisto dell’abitazione e che si sono trovati di fronte ad un atteggiamento molto selettivo delle banche che ha ristretto le possibilità di accesso al credito. Pur dimostrando di avere i requisiti richiesti per ottenere un finanziamento i potenziali acquirenti hanno comunque dovuto fare i conti con un aumento delle tempistiche di erogazione e con una diminuzione dell’importo di mutuo. Non si sono invece riscontrate particolari difficoltà per chi ha già il capitale a disposizione e che ha deciso di investire nell’abitazione, considerata ancora un investimento sicuro e per questo preferito a quello finanziario. Si registra flessibilità dei venditori a ribassare i prezzi solo quando hanno necessità di vendere l’immobile (per bisogno di liquidità o per acquistare un’altra abitazione) mentre è diverso il comportamento di coloro che non hanno questa necessità e che, in alcuni casi, posticipano la vendita. Tutto questo ha comportato anche un aumento delle tempistiche di vendita ed una maggiore offerta di immobili sul mercato.

Gli ultimi dati ci dicono che nelle grandi città le tempistiche di vendita si attestano intorno ai 184 giorni contro i 168 giorni registrati a gennaio 2011. Nei capoluoghi di provincia i tempi di vendita hanno una media di 210 gg contro i 201 gg di gennaio 2011 ed i comuni dell’hinterland delle grandi città hanno fatto registrare 205 gg come un anno fa. Dall’analisi delle quotazioni immobiliari nel secondo semestre del 2011 si registra una riduzione dei prezzi nelle grandi città del 3,4%, un risultato leggermente peggiorativo rispetto agli ultimi semestri e che determina, per l’intero 2011, una contrazione complessiva dei prezzi del 4,7%. Tutte le grandi città hanno registrato un ribasso dei valori, che è più significativo nelle metropoli del Sud: Palermo (-6,6%), Bari (-5,2%), Napoli (-3,3%). Le zone periferiche e semicentrali delle grandi città hanno registrato una diminuzione dei prezzi maggiore rispetto a quelle centrali i cui valori sono diminuiti di poco. L’esame dei prezzi per dimensione urbana rileva una contrazione del 3,4% sia per le grandi città che per i loro hinterland. Nei capoluoghi di provincia il ribasso è stato del 3,2%. L’analisi per aree geografiche vede un risultato migliore per i capoluoghi del Nord Italia (-2,9%), seguiti da quelli del Centro Italia (-3,3%) e infine da quelli del Sud Italia (-3,4%). Le tipologie abitative usate ma in buone condizioni hanno, ancora una volta, riscontrato un maggior interesse tra i potenziali acquirenti. Anche le tipologie da ristrutturare possono incontrare il favore dell’acquirente soprattutto se si possono spuntare notevoli ribassi sui prezzi richiesti dai venditori. Il quartiere e il contesto in cui è inserito l’immobile sono importanti per la scelta finale dell’acquisto. Le soluzioni con riscaldamento autonomo sono apprezzate e l’attenzione dei potenziali acquirenti si focalizza sull’ammontare delle spese condominiali. Continuano ad essere poco apprezzati gli appartamenti ai piani alti ma senza ascensore e quelli che necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 78% di coloro che hanno acquistato la casa in questa seconda parte del 2011 si è indirizzata verso l’abitazione principale, la restante parte ha acquistato la casa vacanza (5,2%) e poi quella ad uso investimento (16,8%). L’analisi per fasce di età registra il 62,6 % degli acquirenti nella classe compresa tra 18 e 44 anni. Ed infatti, anche dai dati relativi ai mutui erogati dalle agenzie di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, l’età media del mutuatario è di 39 anni e l’età che viene finanziata maggiormente è quella compresa tra 30 e 39 anni. Questi ultimi talvolta sono aiutati nell’acquisto dai genitori che, in molti casi, hanno smobilizzato altri investimenti . L’analisi della domanda nelle grandi città evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste per il trilocale (35,2%), seguito dal bilocale (31,1%). Rispetto ai dati di luglio si registra un aumento della percentuale della domanda di bilocali che è passata da 30,5% a 31,1%. Milano, Roma, Napoli e Torino sono le città dove è più elevata la concentrazione della domanda di bilocali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa Nei capoluoghi di regione la tipologia abitativa più richiesta è sempre il trilocale che raccoglie il 49,1% delle preferenze, in aumento la percentuale della domanda dei bilocali. L’analisi della disponibilità di spesa registra nelle grandi città una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila € con un incremento nella fascia più bassa. Dal lato dell’offerta si rileva una maggiore concentrazione di trilocali (32%) seguiti dai bilocali (24,9%) ed infine dai quadrilocali (23,9%). Nelle grandi città il mercato delle locazioni registra una diminuzione dei valori: -1,4% per i bilocali e -1,7% per i trilocali. La domanda di immobili in affitto vede la prevalenza di richieste (45,7%) tra i giovani di età compresa tra 18 e 34 anni. A scegliere l’affitto sono coloro che non riescono ad acquistare, gli studenti e lavoratori fuori sede. I rendimenti immobiliari sono del 3,9% annuo lordo. In base ai nuovi dati raccolti sull’andamento del mercato immobiliare dell’anno 2011 si rivedono al ribasso le previsioni immobiliari per il 2012. Il contesto macroeconomico incerto rende difficile effettuare delle stime ma riteniamo che i prezzi nelle grandi città nel 2012 potranno avere un’oscillazione compresa tra -2% e 0%. Le dinamiche immobiliari delle grandi città potrebbero essere migliori rispetto a quelle che si registreranno nelle realtà dell’hinterland, così come quelle del Nord e del Centro Italia rispetto al Sud Italia. Per restituire vitalità al mercato immobiliare diventa sempre più importante un’attenta analisi della capacità di spesa dei potenziali acquirenti e una valutazione in linea con il reale valore dell’immobile che orienti il potenziale venditore nella determinazione del prezzo della richiesta, così da colmare il gap esistente tra domanda e offerta. Inoltre, secondo gli operatori del nostro Gruppo nei prossimi mesi si potrebbero riscontrare ancora difficoltà legate alla certezza di conservare il posto di lavoro e di accesso al credito, elemento quest’ultimo che rappresenta un nodo cruciale per restituire fiducia alle famiglie italiane che, anche in questi mesi incerti, non hanno mai rinunciato al progetto di acquistare casa per la prima volta o di migliorare quella di proprietà.

MERCATO IMMOBILIARE MARCHE Nel secondo semestre del 2011 le quotazioni delle località turistiche delle Marche hanno registrato una contrazione del 3,1%. Provincia di Ascoli Piceno Sono stabili le quotazioni immobiliari in zona mare a Porto D’Ascoli, mentre lievi contrazioni dei prezzi si registrano nell’area compresa tra la linea ferroviaria e la Strada Statale 16. L’area a ridosso del mare è sempre apprezzata e richiesta da turisti in arrivo principalmente dall’entroterra marchigiano e non mancano richieste da parte di acquirenti provenienti dall’Umbria e dall’Abruzzo. I valori delle abitazioni a San Benedetto del Tronto sono diminuite del 10,9%. Tra le zone in ribasso ci sono quelle dell’ Isola Pedonale e del quartiere Marina. Gli acquirenti infatti non sono più disposti a spendere le stesse cifre di qualche semestre fa. I turisti arrivano prevalentemente dall’entroterra ascolano, dal Lazio e dalla Lombardia. I prezzi delle abitazioni di Grottammare hanno subito un calo medio del 10 %, dovuto sia alla crisi economica, che ha reso più difficile l’accesso al credito soprattutto a chi ha una limitata disponibilità economica, sia ad un generale assestamento del mercato immobiliare, che negli ultimi anni aveva fatto segnare quotazioni superiori al valore reale. Le quotazioni delle abitazioni a Cupra Marittima sono diminuite del 5% (nelle zone periferiche meno richieste come seconda casa il calo dei prezzi è arrivato anche a -16%). La ricerca della seconda casa in genere è più vivace nel periodo primaverile ed estivo. Provincia di Ancona Le quotazioni delle abitazioni situate nella Riviera del Conero sono rimaste sostanzialmente stabili nella seconda parte del 2011. Si registra una diminuzione dei valori per le zone più lontane dal mare dove chi cerca la seconda casa è poco propenso ad andare. Marcelli, che ha vissuto il suo sviluppo edilizio durante la metà degli anni ’80, è la località balneare più richiesta.

La maggior parte delle abitazioni sono case indipendenti con ingresso su strada e piccolo giardino ma si possono trovare anche palazzine a schiera e piccoli condomini. Anche Numana è una località apprezzata da chi cerca la seconda casa ed in particolare il villaggio Taunus che presenta prevalentemente villette singole e a schiera costruite alcune negli anni 70’ ed altre tra gli anni 90’ e 2000 e che si valutano intorno a 3000-4000 € al mq. Altra località ricercata per la seconda casa è Sirolo più distante dal mare e con un’offerta immobiliare di tagli medio - grandi (intorno a 100-150 mq) che si valutano mediamente intorno a 2000 € al mq. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa Provincia di Macerata Le quotazioni delle abitazioni di Civitanova Marche hanno registrato stabilità dei valori, ma si avverte una contrazione della domanda abitativa soprattutto sulla casa vacanza. Resta vivace la domanda di abitazioni da mettere a reddito. A Porto Potenza Picena è stata registrata una leggera diminuzione dei prezzi delle abitazioni. La domanda, sia di prima casa che di seconda casa, è in ribasso perché i potenziali acquirenti sono molto più riflessivi e temporeggiano per l’acquisto dell’abitazione. Mentre per IL MERCATO DEI MUTUI NELLE MARCHE Le famiglie nelle Marche hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 240,03 milioni di euro nel terzo trimestre del 2011. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni del -24,25% per un controvalore di -76,84 mln di euro. La variazione percentuale della regione corrisponde alla 16a rilevazione trimestrale nazionale in ordine di importanza. Nel periodo in analisi la regione ha inciso per il 2,31% di tutti i volumi erogati in Italia. Nel terzo trimestre 2011 la regione Marche ha fatto registrare un importo medio di mutuo (media ponderata a 12 mesi) pari a 116.800 euro, in diminuzione rispetto a quanto rilevato durante il trimestre precedente quando il ticket medio ammontava a 118.200 euro. Nel dettaglio le province si sono comportate nel seguente modo: la provincia di Ancona ha erogato volumi per 97,41 mln di euro facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a -14,83%.

In allegato i dati e abstract mercato creditizio nelle Marche e Numana.